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I gestori professionali
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I gestori professionali

Come agisce il gestore professionale

Il property manager, o operatore professionale, è l’imprenditore che promuove online le unità immobiliari per conto dei proprietari ed espleta, da gestore ed intermediario, tutta una serie di attività strategiche in nome e per conto del proprietario dell’immobile. In particolare il property manager o gestore professionale:

  • si fa carico di tutte le attività amministrative finalizzate all’apertura di una CAV e alla verifica dei requisiti stabiliti dalle normative regionali e dai regolamenti urbanistici comunali per poter ottenere i Codici Identificativi Regionali (e prossimamente nazionali);
  • si occupa della messa online delle unità immobiliari sulle OTA, incluso l’inserimento del CIR e del CIN;
  • agisce in nome e per conto del proprietario, sulla base di diverse fattispecie di relazione (mandato con o senza rappresentanza), nei confronti di tutti i soggetti coinvolti nel soggiorno;
  • si fa carico di tutti gli adempimenti di legge relativi a comunicazione dati ISTAT, comunicazione dati a Pubblica Sicurezza, raccolta e versamento imposta di soggiorno ai Comuni;
  • secondo il DL 50 del 2017 agisce da sostituto d’imposta per conto dei proprietari, trattenendo e versando la cedolare secca;
  • molto spesso, essendo intestatario degli account delle OTA, il property manager fattura le commissioni dei portali stranieri agli ospiti, facendo emergere l’IVA su tali commissioni, che rimangono IVA esente tutte le volte in cui le suddette commissioni sono fatturate dai portali direttamente ai proprietari locatori (a seconda delle OTA);
  • si occupa, sia attraverso le OTA che attraverso i portali proprietari, che sono decine di migliaia a livello nazionale, della promozione online delle unità immobiliari, dei territori su cui insistono e delle esperienze connesse e tipiche delle singole Comunità locali;
  • nell’ambito della ricerca di immobili da promuovere, il property manager innesca investimenti immobiliari ed in maniera particolare stimola ristrutturazioni di seconde case sottoutilizzate o inutilizzate, creando indotto con costanti attività di manutenzione, contribuendo così, nel lungo periodo, anche alla rigenerazione immobiliare del Paese;
  • crea indotto nelle Comunità locali non soltanto stimolando edilizia e manutenzioni. Per ogni euro speso per il pernottamento, l’ospite viaggiatore che ha scelto di soggiornare in una casa spende in media 4 euro per attività culturali, ristorative, trasporti, ecc.

Gli adempimenti

Riassumiamo di seguito le norme già esistenti a cui proprietario e gestore professionale devono attenersi:

  • Codice civile per normativa affitti brevi (contratto di locazione con ospite per ogni soggiorno)
  • Leggi regionali (diverse) per classificazione locazione turistica o casa vacanze, con registrazione Codici Identificativi Regionali (diversi per Regione)
  • Regolamento urbanistico per rispetto requisiti abitativi e sicurezza impianti (richiesta SUAP del comune)
  • Invio dati alla Pubblica Sicurezza (entro 24 ore dall’ingresso dell’ospite)
  • Incasso e versamento imposta di soggiorno
  • Versamento anticipo di imposta
  • Canone RAI (non chiara la disciplina applicabile)
  • Invio dati statistici ISTAT (Ross1000 o altri sistemi)
  • Obbligo P. IVA per locazione breve di più di 4 case
  • Obblighi di segnalazione DAC 7
  • Nuovi obblighi secondo la ViDA (regime del fornitore presunto)

Le ultime norme introdotte:

  • CIN – Codice Identificativo Nazionale
  • Rilevatori di gas combustibili e di monossido di carbonio funzionanti!
  • Estintori

Cedolare secca al 26% per la seconda casa online.

Il gestore professionale è il miglior alleato delle Istituzioni

Perché i property manager o gestori professionali (come quelli rappresentati dall’Associazione nazionale AIGAB-Associazione Italiana Gestori Affitti Brevi) sono i migliori alleati delle Istituzioni (Governo centrale e amministrazioni locali):

 

  • Le società di property management (aziende con bilanci e dipendenti con regolari contratti di lavoro di categoria) sono soggetto giuridico che in tutte le operazioni che attuano fanno emergere l’IVA come nel caso dei rapporti con i fornitori a cui corrisponde sempre importi ivati: ad esempio il property manager noleggia biancheria da aziende specializzate, si avvale del lavaggio industriale della stessa e sceglie società di pulizia certificate con il DURC. Banditi quindi colf private in nero e sistemi di pulizia domestico per la casa e per la detersione della biancheria.
  • Il property manager stipula un contratto con il proprietario in nome e per conto del quale agisce (anche come sostituto d’imposta raccogliendo la cedolare secca e versandola all’AdE) e gli fattura i servizi che eroga, quindi la propria commissione, con IVA al 22%, dunque agisce, anche a livello fiscale, in base a precise e chiare regole di ingaggio.
  • Diversamente da altre figure, non incassa in contanti ed assicura quindi alle amministrazioni locali di ricevere quanto dovuto.
  • Sistemi di accesso in struttura degli ospiti. I property manager sono contrari alle keyboxes che non usano, a differenza dei proprietari-gestori fai da te che le utilizzano come soluzione economica per risparmiare tempo. I property manager investono in tecnologia ed utilizzano sistemi di accesso automatico agli immobili.
  • Tipologia degli ospiti ingaggiati. I property manager hanno un approccio professionale multi-OTA quindi utilizzano decine e decine di canali di distribuzione per promuovere online un appartamento mentre un proprietario-gestore fai da te di norma si limita a pubblicare il suo annuncio solamente su Airbnb. L’utilizzo di innumerevoli canali di distribuzione da parte del property manager gli consente di raggiungere “l’ospite giusto per la casa giusta” selezionando così i viaggiatori nell’ambito di un target medio-alto.

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