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La Direttiva Europea 2021/514/UE, detta DAC7, recepita dal DLgs 31/2023 e attuata dal provvedimento dell’Agenzia delle Entrate n 406671 dispone che, entro il 31 gennaio 2024, i gestori di piattaforme digitali inviino dei dati sulle operazioni concluse per il loro tramite alle agenzie fiscali degli Stati membri.
Ogni agenzia nazionale riceverà quindi delle informazioni sulle transazioni effettuate dai gestori di piattaforma, secondo un unico tracciato europeo, che poi verrà inviato alle agenzie di competenza per effettuare il monitoraggio.
Il tracciato fornito dall’Agenzia delle Entrate per le segnalazioni DAC7, di base il tracciato europeo, non prevede l’esistenza della figura del Property Manager, vale a dire di una figura intermedia tra il venditore (inteso come il soggetto che eroga il servizio o vende i beni su piattaforme online, nel caso delle locazioni il proprietario dell’unità immobiliare) e il gestore di piattaforma.
La nostra interpretazione è che il Property Manager che gestisce immobili per conto di proprietari terzi vada considerato, ai fini delle segnalazioni, un gestore di piattaforma, in quanto è il soggetto in grado di rappresentare con il più analitico e completo livello di dettaglio i dati delle transazioni effettuate dal o per conto del venditore (in funzione della natura giuridica del rapporto instaurato con quest’ultimo), su una propria piattaforma che si colloca tra le OTA e il venditore e che, per una quota di prenotazioni, agisce a sua volta da OTA.
Si pongono dei temi interpretativi relativamente alle informazioni con cui popolare il tracciato da inviare all’AdE, in modo da dare alle autorità una visibilità dei dati che eviti una duplicazione delle informazioni, rappresentando un’errata percezione delle transazioni effettuate dai gestori di piattaforma e i venditori.
Il principio guida è quello di interpretare il tracciato fornito dall’AdE in modo da seguire il flusso delle transazioni evitando duplicazioni di informazioni, in modo che l’AdE stessa possa ricostruire il valore delle transazioni a partire dai flussi inviati da tutti i soggetti, senza incorrere nel rischio di sovrapporre i dati inviati dalle OTA straniere a quelli inviati dai Property Manager italiani sulle stesse unità immobiliari.
Di fatto le OTA non sono soggette al popolamento del file DAC7 in Italia, in quanto lo popoleranno nei paesi di residenza fiscale. Gli unici soggetti italiani obbligati agli obblighi DAC7 e quindi alla presentazione del file DAC7 attraverso Entratel sono proprio i Property Manager.
La nostra interpretazione è che il gestore di piattaforma (OTA) trasmetta le informazioni relative alle transazioni, nel Paese europeo di propria residenza, indicando l’Italia come paese di destinazione, compilando i seguenti campi come segue:
Consideration: il valore totale delle transazioni così come pagate o accreditate nel periodo al venditore (o ad altra piattaforma, che nel nostro caso sono i Property Manager intestatari degli account OTA e beneficiari dei pagamenti) al netto delle commissioni OTA e delle tasse trattenute in riferimento allo stesso periodo. Le OTA dichiareranno quindi gli importi versati per ogni periodo di imposta e per ogni unità immobiliare, indicando nel flusso i dati anagrafici dei Property Manager (intesi non come venditori, ma come altra piattaforma).
Fees: il campo dovrà contenere il valore delle commissioni della piattaforma, trattenuta o addebitata al venditore o altra piattaforma nel periodo. Nel caso in cui le transazioni siano effettuate su un account di persona giuridica, le fee saranno in regime fiscale di reverse charge, per cui spetterà al soggetto che ha pagato le commissioni il compito di far emergere e versare l’IVA.
Taxes: il campo dovrà essere sempre vuoto nel caso in cui il titolare dell’account sia una persona giuridica. L’unica tassa che dovrà essere inserita in questo campo è la tassa di soggiorno se la piattaforma ha un accordo con il Comune per il quale agisce da riscossore (solo Airbnb e solo per i 23 Comuni oggetto dell’accordo).
In Italia esistono circa 30mila Property Manager.
Riteniamo che siano soggetti all’adempimento solamente coloro che:
Il Property Manager, a sua volta gestore di piattaforma intermedio tra OTA e il proprietario/venditore, dovrà compilare gli stessi campi, per la stessa unità immobiliare e lo stesso periodo di segnalazione, nel seguente modo:
Consideration: il valore totale dei corrispettivi (canoni di locazione) così come pagati o accreditati nel periodo al venditore/proprietario dell’unità immobiliare al netto delle commissioni OTA, delle commissioni di Property Management, dei costi di pulizia e delle tasse trattenute in riferimento allo stesso periodo (di ogni tipo e natura).
È consigliabile, al fine di rendere possibile all’Agenzia delle Entrate di riconciliare gli importi dei canoni con le Certificazioni Uniche, imputare gli importi dei corrispettivi per competenza trimestrale, con la stessa logica di accredito con cui sono stati calcolati i canoni che hanno definito gli importi delle Certificazioni Uniche. Il principio guida è che l’Agenzia delle Entrate debba poter riconciliare gli importi delle Certificazioni Uniche per ogni proprietario in modo da identificare se ci sono stati abusi, mancate segnalazioni o errori.
Fees: il campo dovrà contenere il valore delle commissioni della piattaforma (intesa come Property Manager), trattenuta o addebitata al venditore e i costi di pulizia, tutti gli importi al netto dell’IVA.
Taxes: il campo dovrà contenere tutte le tasse, di qualsiasi natura, versate o trattenute dal property manager relativamente alle transazioni effettuate sull’unità immobiliare oggetto di segnalazione nel periodo. Purtroppo il campo non consente di suddividere gli importi per natura della tassa che comunque sarebbero:
Contenuto in collaborazione con Sergio Lombardi, Presidente Osservatorio sul Turismo dell’Ordine Dott. Commercialisti di Roma – Dottore Commercialista in Roma – Revisore Legale e Sabrina Della Valle, Commercialista presso Studio Della Valle Di.Erre Srl
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