FAQ sulla DAC7

NO, secondo la normativa sei considerato un venditore e saranno le OTA a fare la segnalazione dei tuoi redditi.

NO, secondo la normativa sei considerato un venditore e sarà il Property Manager a fare la segnalazione dei tuoi redditi.

NO, secondo la normativa sei considerato un venditore e saranno le OTA a fare la segnalazione dei tuoi redditi.

NO, secondo la normativa sei considerato un venditore e saranno le OTA a fare la segnalazione dei tuoi redditi.

SÌ, sei a tutti gli effetti considerato un gestore di piattaforma.

SÌ, sei a tutti gli effetti considerato un gestore di piattaforma.

NO, perché i redditi dei proprietari sono segnalati direttamente dalle OTA, che dal 1 gennaio 2024 trattengono anche la cedolare secca. Non sei considerato un gestore di piattaforma.

SÌ, sei un gestore di piattaforma soggetto all’obbligo di comunicazione. Per i contratti di locazione e sublocazione devi includere nella DAC7 solo le tue prenotazioni dirette, non intermediate dalle OTA, mentre per i contratti in revenue sharing devi comunicare anche le prenotazioni arrivate tramite OTA.

Il gestore di piattaforma è un’entità che stipula un contratto con i proprietari per mettere a loro disposizione una piattaforma, definita come un software che mette in contatto, direttamente attraverso un proprio booking engine o anche attraverso altre OTA, i proprietari stessi con gli ospiti al fine di facilitare la conclusione di contratti di locazione. 

La piattaforma è qualificata dal fatto di gestire almeno 2 tra le seguenti attività:

• gestire gli incassi per conto dei proprietari (direttamente o attraverso le OTA);
• fare promozione online diretta degli immobili contrattualizzati con i proprietari (sito web di annunci);
• fare promozione online indiretta degli immobili contrattualizzati con i proprietari (funzionalità di channel manager);

quindi, se il PMS che utilizzate vi consente di incassare, prendere prenotazioni dirette o indirette siete qualificati come gestori di piattaforma. 

Non siete gestori di piattaforma se il software di cui vi siete dotati vi consente di fare solo una delle 3 attività elencate dal Dlgs 32/2023 art. 2 comma 1 a).

• Nome e cognome di tutti i proprietari;
• Indirizzo di residenza;
• Codice fiscale;
• P.IVA se disponibile;
• Data di nascita.

• Ragione sociale;
• Indirizzo;
• Codice fiscale;
• P.IVA se disponibile;
• Numero di registrazione dell’attività;
• Presenza di una stabile organizzazione in Italia se il soggetto è non residente.

SÌ, il gestore deve preoccuparsi dell’affidabilità delle informazioni acquisite, tanto che DEVE inserire nei contratti con i proprietari una clausola unilaterale in base alla quale, se il proprietario non fornisce tutte le informazioni richieste, dopo due solleciti senza ottenere risposta entro 60 giorni dall’ultimo avviso, il gestore deve:

• rinunciare a promuovere l’immobile;
• o può continuare a promuoverlo, trattenendo però il corrispettivo dovuto al proprietario fino alla ricezione di tutte le informazioni richieste.

• L’indirizzo dell’immobile inserzionato;
• I codici identificativi del catasto (foglio, mappale o particella, subalterno);
• L’IBAN del proprietario, se conosciuto dal gestore (quindi in ogni caso in cui il property manager gestisca gli incassi);
• Il nome/i nomi dei titolari del conto corrente se conosciuto dal gestore (quindi in ogni caso in cui il Property Manager gestisca gli incassi);
• Il corrispettivo totale versato o accreditato per l’anno solare oggetto di comunicazione. Il corrispettivo dovrebbe corrispondere con il valore netto dei canoni come risultante dalla Certificazione Unica rilasciata dal Property Manager che agisca da sostituto d’imposta. La maggior parte dei Property Manager detrae alcuni costi di manutenzione dalle spettanze bonificate ai proprietari; quindi, di rado il valore annuo lordo imponibile della cedolare secca corrisponde al valore del totale dei bonifici effettuati alla proprietà. Il valore del corrispettivo del campo “Consideration” deve corrispondere al valore netto cedolare secca della Certificazione Unica, perché eventuali altre spese fatturate al proprietario non sono deducibili;
• Eventuali commissioni trattenute o addebitate dal gestore, quindi nel caso del Property Manager si tratta del valore delle commissioni di gestione, di eventuali commissioni di intermediazione per prenotazioni dirette e per ricavi da pulizie, tutte calcolate al netto dell’IVA;
• Imposte trattenute o addebitate dal gestore, quindi nel caso del Property Manager si tratta del valore dell’IVA su commissioni di gestione, dell’IVA sulle commissioni OTA calcolate in reverse charge, dell’IVA su eventuali commissioni di intermediazione per prenotazioni dirette e dell’IVA sui ricavi da pulizie, oltre alla cedolare secca e all’imposta di soggiorno;
• Il numero di giorni di locazione nel periodo;
• Il numero di prenotazioni nel periodo.

Tutti gli ammontari monetari vanno suddivisi per trimestre. Per fare in modo che l’Agenzia possa riconciliare gli importi segnalati con le Certificazioni Uniche e le informazioni inviate con il flusso DAC7 si consiglia di mantenere congruità in termini di competenza.

NO, non vanno inserite perché sono prenotazioni non riconducibili ad una transazione elettronica in quanto i contratti vengono firmati dalle controparti e registrati all’Agenzia delle Entrate.